בבסיסו, פינוי בינוי הוא רעיון שביצועו תורם לכל הצדדים.
לדיירים, הזוכים להגדיל את ערך הנכס שלהם, ומקבלים במקום דירתם הישנה דירה חדשה, ותשתיות משופרות, למבקשי הדיור, שהיצע הדירות עבורם גדל, לתושבי העיר, הנהנים מתשתיות משופרות, ולעיריות, שזוכות לשפר את איכות החיים בתחומן.
האם אכן אלו הם פני הדברים?
האם יש חסרונות והפסדים מצדם השני של היתרונות?
טבע הדברים, וצדו השני של המטבע
כבר אמרו חכמים, כי לכל מטבע שני צדדים, ומן הסתם כך הדבר גם בעסקאות פינוי בינוי.
היכן שטמון רווח ושיפור, יש משהו שהולך לאיבוד, וביצירת דבר חדש, הישן נחרב.
זה טבע הדברים, אין טוב בלי רע, ואין שינוי והתחדשות ללא ויתור ופרידה ממשהו ישן.
מה שהופך פרויקט או עסקה לכדאיים הוא יחס הולם בין היתרונות והחסרונות, ומאזן כללי חיובי כאשר מעמידים את הדברים שאתה מאבד מול הדברים בהם אתה זוכה.
אורבאניות יתר ואופורטוניזם
פרויקטים של פינוי בינוי מבוצעים באזורים שהבנייה בהם דלילה, וכך הכרך הולך ונהיה צפוף יותר.
בנייה צפופה של בניינים רבי קומות, יוצרת מרחב כמעט נטול שמיים, וגם הנוף הנשקף מן החלון נהיה פחות ירוק וכחול, יותר אפור.
הבנייה הרוויה והצפופה, מותירה את המרחב העירוני ללא שטחים פתוחים, הקהילתיות עלולה להיפגע, והשכונה הופכת ליותר מנוכרת, כאשר בניינים מרובי קומות תופשים את מקומם של הבניינים הישנים, בני שתיים עד ארבע קומות.
גם במקרה זה, תכנון נכון, הלוקח בחשבון את הצורך במרחבים ירוקים, ובאזורים בטוחים למשחק ובילוי לילדים, ייתן מענה הולם לבעיה.
אופורטוניזם
ההקלות הניתנות ליזמים, זכויות הבנייה המורחבות, והאפשרות לרווח גדול בפרויקטים של פינוי בינוי, מושכים קבלנים ויזמים שמטרתם העיקרית היא עשיית רווח קל ומהיר, על חשבון הדיירים, העיריות, מבקשי הדירות ומשרד השיכון והבינוי.
בחירה שגויה בחברה המבצעת עלולה להסתיים בפרויקט לא גמור, בליקויים בבנייה, או בתכנון לא הולם.
ג'נטריפיקציה
אורבן נדלן מציינת כי תהליכי פינוי בינוי עלולים, אם אינם מבוצעים בשיקול דעת, להוביל לג'נטריפיקציה, תהליך של דחיקת האוכלוסייה המקורית, שהיא מעוטת יכולת, מהשכונות המשופצות.
כך נוצר מצב שווא של שיפור באיכות החיים, מכיוון שאותה אוכלוסייה ששכנה בבניינים ששופצו, אינה יכולה להרשות לעצמה לחיות בשכונה המשופצת, עקב עלויות מחייה גבוהות.
חברה מקצועית, תדע להבטיח את היכולת של הדיירים הוותיקים להמשיך לגור בדירותיהם המשופצות, באמצעות תכנון נכון.
קידמה, רווחה, תכנון נכון
פינוי בינוי מאפשר לעיריות לשפר את איכות החיים בתחומן, על ידי שיפור תשתיות, בניית בניינים חדשים ובטיחותיים, תכנון שכונות מיטיב, המספק את כל התשתיות והמרחבים הירוקים ששכונה טובה צריכה. כמו כן, לדיירי ובעלי הדירות בבניינים המיועדים לפינוי בינוי, זוהי עסקה משתלמת ביותר.
בעלי הדירות זוכים להגדיל את ערך הנכס שלהם, לשדרג את דירתם, ולקבל תשתיות טובות יותר.
יתירה מכך, כל תושבי האזור יוצאים נשכרים מפרויקט פינוי בינוי, משום שהוא מאפשר צמיחה ופיתוח, ומושך אוכלוסייה צעירה ומתחדשת לשכונה.
התחדשות
חיים פירושם שינוי, והתחדשות מאפשרת שינוי וצמיחה.
עיר או שכונה, שהאוכלוסייה בתוכה אינה מתחדשת, סופה להתנוון ולהתדרדר.
במצב בו משפחות צעירות אינן מוצאות פתרונות דיור, פרויקטים של פינוי בינוי נראים הכרחיים.
הפרויקטים מאפשרית מתן מענה למשפחות צעירות, מבלי לדחוק את רגליהם של התושבים הוותיקים.
אכלוס של משפחות צעירות מאפשר לערים להמשיך לשגשג, לצמוח ולהתפתח.
המשפחות הצעירות מבטיחות המשכיות ופיתוח של מערכות החינוך, של מקורות פרנסה ומסחר, ושל תרבות ופנאי.
תשתיות
הצורך בבנייה מהירה, לצד חוסר הניסיון וההכרח להמציא את הגלגל במדינה בראשית דרכה, הובילו לבנייה לא מתוכננת, כאשר אין קו מכוון לחזות העיר.
הדבר מתבטא, למרבה הצער גם בתשתיות לקויות.
בהרבה מקרים, שיפור התשתיות ללא שינוי מבני הוא כמעט בלתי אפשרי, ופינוי בינוי מאפשר תהליך יסודי ומועיל לכל הצדדים, מבלי לפגוע בדיירים הוותיקים ובזכויותיהם.
סיכום של חברת אורבן נדל"ן
כפי שנאמר, שינוי כרוך בוויתור על הישן, שכבר אינו משרת את צרכינו.
פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים שינוי, צמיחה, והתחדשות.
עם רוב הסיכונים והחסרונות של התהליך ניתן להתמודד בהצלחה, בתנאי שהתהליך מבוצע על ידי חברה מנוסה, מוכרת, ואמינה. חברה כזו, המעסיקה את מיטב המתכננים להבטחת מתן מענה לצרכיהם של המשתכנים החדשים והדיירים הוותיקים, תבטיח פרויקט מוצלח, המיטיב עם כל הנוגעים בדבר.