מיסוי קבוצות רכישה: כל מה שיש לדעת

קצת היסטוריה / מאת: אורבן נדל"ן

בתחילת עידן קבוצות הרכישה, חברי הקבוצה שלמו מס רק על מחיר הקרקע, מה שאפשר למשקיעים לרכוש שטח באמצעות קבוצת רכישה, מבלי לשלם מס על הנכס, אלא רק על האדמה, וכך, להרוויח רווח כפול, כאשר הם מוכרים את הנכס בתום הבנייה.

ככל שקבוצות הרכישה נהיו פופולאריות, הרגישו הקבלנים כי הן מהוות תחרות בלתי הוגנת, והפעילו לחצים על הממשלה לפעול למיסוי הולם של הנכסים.

הלחץ של הקבלנים נשא פרי, וחלו שינויים במדיניות המיסוי, ובהתייחסות לקבוצות רכישה. השינויים כוללים מיסוי שחל על כל חברי הקבוצה, מיסוי על יזם או מארגן, ומיסוי על עסקני נדלן, הקונים נכסים דרך קבוצות רכישה, ומוכרים אותם עם סיום הבנייה.

יזם או מארגן

את קבוצת הרכישה צריך להוביל ולארגן, קיימות שתי אופציות להובלת הקבוצה, והמיסוי על יזם שונה מהמיסוי על מארגן.

• יזם – גורם עסקי, המרוויח מעסקת הרכישה, הוא מאתר שטח פוטנציאלי, רוכש אותו, מארגן קבוצת רכישה, ומוכר את הזכויות בקרקע לחברי קבוצת הרכישה.
• מארגן – מי מחברי הקבוצה, שיוצר את הקשר עם חברים נוספים, ופועל להנעת התהליך. המארגן עושה את מלאכתו בתמורה לתשלום כספי, או שווה ערך, כמו דירה במיקום טוב וכיוצא בזה.

עסקן נדל"ן

אורבן נדל"ן מסבירה כי רשויות המס פועלות לאיתור בעלי הון, הקונים אדמה דרך קבוצות רכישה, ובסיום תהליך הבנייה, מוכרים את הנכס לדיירים חדשים. פעולה כזו, כשהיא חוזרת על עצמה, תיחשב מבחינת הרשויות כפעילות עסקית, ומבצעיה ימוסו בהתאם.

מס רכישה

בעבר, רוכשי דירות באמצעות קבוצות רכישה שילמו מס רכישה רק על הקרקע, וכך חסכו מס רכישה על הדירה עצמה. כיום, חברי קבוצות רכישה משלמים מס רכישה על הנכס העתידי כולו, מה שמקטין את החיסכון והוזלת העלויות המובטחת מהצטרפות לקבוצת הרכישה.

התנגדות הקבלנים

מדוע הביע ארגון קבלני הבנייה התנגדות כה עזה לקבוצות הרכישה? בנייה באמצעות קבוצת רכישה מקטינה את נפח הרווח של הקבלנים וחברות הבנייה, ויתירה מכך, בידי קבוצות הרכישה כוח להפעיל לחץ על קבלנים וחברות בנייה להוזלת עלויות. מכיוון שכך, אין זה מפתיע שקבלנים התרעמו על נוכחותן הגדלה והולכת של קבוצות רכישה בשוק הנדלן.

אינטרס ממשלתי

לאחר שהבנו מה המניע של קבלנים להתנגד לקבוצות הרכישה, ניתן לשאול, מדוע מתנגדת המדינה לאפשרויות החיסכון שמציעות קבוצות הרכישה?

שורש העניין הוא נתח הרווח הקטן של האוצר ממיסוי הדירות, ואולי גם חשש מחוסר יכולת לשלוט בנעשה בתחום הבנייה.

מכיוון שחברי קבוצת הרכישה רוכשים את הקרקע בנפרד, ורק אחר כך פונים לקבלנים וחברות בנייה, מס הרכישה ששולם על ידי חברי הקבוצה הוחל רק על האדמה, וכך נתח המס הגדול, על שווי הנכס הבנוי עצמו, לא הגיע לקופת האוצר.

האזרח הקטן

אנו יכולים לחשוב כי האזרח הקטן הפסיד אפשרות להרוויח בגדול, כתוצאה משינוי מדיניות המיסוי על עסקאות בנייה שנעשות באמצעות קבוצות רכישה, אולם, מחשבה כזו לא תהיה מדויקת.

ראשית, רבים מהחברים בקבוצות רכישה הם בעלי דירות, שבידם הון פנוי להשקיע בעסקאות נדלן, במקרים אלו לא מדובר באזרח הקטן המבקש למצוא פתרון דיור, אלא במי שתר אחרי הזדמנות עסקית.

שנית, קנייה ובנייה באמצעות קבוצת רכישה עדיין מוזילה עלויות, ויתרונותיה החברתיים לא נפגמו. בנוסף לכך, פעולות משרד האוצר ומשרד השיכון להוזלת מחירי הדירות מציעות אפשרויות נוספות להוזלת מחיר דירת החלומות של האזרח הפשוט.

לסיכום

חברת אורבן נדל"ן מדברת על עסקאות בנייה הנעשות כיום דרך קבוצות רכישה, כוללות מס רכישה על הנכס הבנוי ועל הקרקע, ובכך קטנה הוזלת העלויות, ברם, בנייה באמצעות קבוצות רכישה עדיין מוזילה את עלויות הבנייה, ונותנת בידי חברי הקבוצה כוח להשפיע הן על מחיר הבנייה, והן על אופייה. למארגני הפרויקט כדאי לבחון היטב, בעזרת בעל מקצוע, האם להתנהל כמארגן או כיזם, שכן המיסוי שונה.

אנשים המוצאים בקבוצות רכישה אפיק השקעה נושא רווח, צריכים לקחת לתשומת ליבם את העובדה שבמידה ורשויות המס יזהו דפוס של קנייה ומכירה למטרות רווח, רווחיהם יכולים להיות מחויבים במס.