תמ"א 38 – מי זכאי לממש את התוכנית

בניינים שאינם מוגנים

התוכנית הוצעה בכדי לתקן מצב קיים בו רוב המבנים שנבנו עד 1980, או בניסוח יותר מדויק, המבנים שהיתרי הבנייה שלהם והתכניות אושרו עד 1.1.1980 , אינם מוגנים בפני רעידות אדמה.

לכן, באופן כללי ניתן להסיק כי הזכאות לתמ"א 38 היא של מבנים שנבנו עד 1980.

הגדרות מדויקות

לפי חברת אורבן נדל"ן אם ברצוננו לרדת לפרטים יותר מדויקים, אזי נוכל לומר כי הזכאות לתמ"א 38 היא של בעלי בתים בבניינים בני שתי קומות ומעלה, בעלי שטח גדול מ 400 מ"ר, אשר תכניות הבנייה שלהם אושרו לפני 1980, ואינם עומדים בתקנות המוכנות לרעידות אדמה, שהוחלו משנת 1980 ואילך.

הזכאות כוללת גם מבנים שאינם מבני מגורים, אך לא חלה על מבני ציבור, או מבנים העומדים ריקים מאדם במשך רוב שעות היום.

כמו כן, מבנים המיועדים להריסה אינם כלולים בתמ"א 38.

בניינים שאינם מיועדים לתמ"א 38

בנינים שנבנו אחרי 1980, ועומדים בתקן המוכנות לרעידות אדמה, בנינים בני קומה אחת, ששטחם קטן מ 400 מ"ר, בניינים מיועדים להריסה, וכן מבני ציבור.

העובדה שמבני ציבור אינם נכללים בתכנית מטרידה, משום ששוו בנפשכם את הזוועה, במידה ותתרחש רעידת אדמה בינונית עד חזקה, ומבנה של בית ספר יתמוטט.

זה אולי קשור לכך שהאחריות על ביצוע תמ"א 38 מוטלת על בעלי הבתים, ולא על המדינה.

רעידות אדמה חזקות

כאמור אורבן נדלן מסבירה כי תמ"א 38 עוסקת בהתמודדות עם רעידות אדמה. לאורכה של ישראל עובר השבר הסורי אפריקאי, שהוא מועד לרעידות אדמה חזקות.

מדי כמאה שנה מתרחשת בישראל רעידת אדמה בינונית, ומדי כאלף וארבע מאות שנה מתרחשת רעידת אדמה חזקה.

רעידת האדמה החזקה האחרונה בישראל אירעה בשנת 740 לספירה, כך שמבחינה סטטיסטית יש לנו עוד כמאה וחמישים שנות חסד.

רעידות אדמה בינוניות

אולי רעידת אדמה חזקה אינה איום קונקרטי כרגע, אולם רעידות אדמה בינוניות מתרחשות בישראל במרווחים של כמאה שנה, ויש סיכוי סביר שאחת כזו תתרחש בשנים הקרובות.

הנזק של רעידה כזו תלוי במיקומו של מוקד הרעש, ועלול להיות קטלני.

יתירה מכך, הנתון לפיו רעידת אדמה חזקה מתרחשת כל 1400 שנה, הוא סטטיסטי בלבד, ולכן אינו יכול לספק בסיס מוצק לשלוות נפש.

אפקטיביות של התכנית

תמ"א 38 כוללת הקלות והטבות לקבלנים ויזמים, כתמריץ לביצוע פרויקטים ברחבי המדינה, ברם, התמריצים אינם מספיק אטרקטיביים, ורוב הפרויקטים מבוצעים בערי המרכז, באזורים בהם ערך הקרקע מספיק גדול, כדי שפרויקט תמ"א 38 יהיה רווחי.

זה מוריד את האפקטיביות של התכנית, כיוון שהבעיה הגדולה מצויה בפריפריה, בערים כמו טבריה וצפת, הסמוכות לקו השבר, וסבלו מאסונות שנגרמו על ידי רעשי אדמה חזקים בעבר.

אחריות

אחת הבעיות של תמ"א 38 היא שהאחריות לביצוע הפרויקטים מוטלת על בעלי הבתים והקבלנים, ללא התערבות הרשויות. זה מתבטא בכמה מישורים. כך על פי אורבן נדלן:

• חוסר מקצועיות 1 – בעלי בתים הפונים ליזמים וקבלנים לביצוע הפרויקט, אינם מצויים בעסקי הבנייה, ועלולים לעשות טעויות מיותרות
• חוסר מקצועיות 2 – חברות וקבלנים שאינם מנוסים בבנייה מהסוג הנדרש, שהיא מורכבת יותר מאשר בנייה רגילה, עלולים להיכנס לפרויקט שלא יוכלו לסיים כראוי
• פריסה לא נכונה – מכיוון שאין הכוונה או ניטור על מיקום הפרויקטים, רוב הפרויקטים מבוצעים בערי המרכז, ואזורי הפריפריה, שהם המועדים יותר לפורענות, אינם נהנים מפירות התכנית.

לסיכום

בנייני מגורים ומסחר, שנבנו לפני 1980, ואינם מתוכננים לעמוד ברעידות אדמה, זכאים להטבות שמבטיחה תמ"א 38. האחריות לביצוע הפרויקט היא על בעלי הדירות, שצריכים להתאגד ולפנות ליזם או קבלן מבצע.

בנוסף, יכול יזם או קבלן לפנות אל דיירי הבניין, ולנהל עבורם את תהליך אישור, תכנון, וביצוע הפרויקט.

בערי המרכז מאפשרים פרויקטים של תמ"א 38 לבעלי בתים לשדרג את הנכס, ולשפר את איכות חייהם, וליזמים להרוויח ממכירת דירות שנוספות לבניין כתוצאה מהטבות תמ"א 38.

לעומת זאת, חברת אורבן נדל"ן באזורי הפריפריה, הנמצאים בסכנה מוחשית ובסיכון גבוה יותר, מבוצעים מעט מאוד פרויקטים של תמ"א 38, מכיוון שאינם רווחיים דיים לקבלנים.