תמ"א 38: בואו נתחיל מההתחלה

למה ומדוע? אורבן נדל"ן עם ההסברים:

תמ"א 38 נוצרה על מנת לתת מענה לבעיית מיגון רעידות האדמה. עד שנת 1980, לא נדרשו מתכנני בנינים להתייחס לנושא עמידות הבניין באירועים של רעידות אדמה.

כתוצאה מכך, רוב הבניינים שתכניותיהם אושרו עד ה 1.1.1980, היו מחוסרי יכולת עמידה בפני רעידות אדמה. לאחר שהדרישה למיגון רעידות אדמה הפכה לחלק מדרישות התקן של בנייה חדשה, עלה צורך לתקן את הליקוי בבניינים הישנים.

מתי

כאמור, מבחינת אישור תכניות חדשות הוכנס תקן רעידות אדמה כתנאי ב 1980, על מנת לתקן את המעוות בבניינים הלא מוגנים הוקם צוות בראשות האדריכל יונה פיטלסון, שהכין את תכנית המתאר הארצית למיגון רעידות אדמה, הלא היא תמ"א 38. התכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל ב 14 לאפריל, שנת 2005.

רציונל

הרציונל העומד בבסיס תמ"א 38, הוא שעל מנת שניתן יהיה לבצע את מיגון הבניינים הישנים, הפרויקטים צריכים להיות רווחיים הן עבור הדיירים והבעלים של הבניינים, והן עבור החברות, היזמים, והקבלנים שמבצעים את העבודה.

כיצד

על מנת שביצוע הפרויקטים של תמ"א 38 יהיה רווחי, מוצעות לקבלנים ולבעלי הדירות הטבות, תוספת זכויות בנייה, והקלות במיסים. על פי אורבן נדלן לטובת הדיירים ובעלי הדירות, ניתן להוסיף לדירה קיימת עד 25 מ"ר, כמו כן חזות הבניין, תשתיות וגינון עוברים שדרוג, נוספות מרפסות, מעלית, ועוד.

לטובת הקבלנים, ניתן לבנות תוספת של עד שתיים וחצי קומות, בהן ייבנו דירות חדשות שהקבלן מוכר לציבור הרחב, כמו כן, קיימת אפשרות לבנייה בקומת עמודים מפולשת, או הרחבת הבניין לצדדים. בנוסף לכך קיימות הטבות בנוגע למס שבח, היטל השבחה, ומס רכישה.

רעידות אדמה

אורבן נדל"ן מזכירה כי לאורכה של ישראל, מצפון לדרום, עובר קו השבר הסורי אפריקאי, המהווה מוקד לרעידות אדמה. הערים צפת וטבריה נחרבו פעמים רבות על ידי רעידות אדמה, שמקורן בשבר הסורי אפריקאי.

מבחינה סטטיסטית, רעידות אדמה בעצמה שבין 5 – 6.5 בסולם ריכטר מתרחשות באזורנו בכל מאה שנים, ורעידות חזקות, בעצמה של מעל 7 בסולם ריכטר מתרחשות כל אלף וארבע מאות שנה. אנו נמצאים בסיכון גבוה לרעידה בינונית בשנים הקרובות, בעוד שסטטיסטית, יש עוד מעל מאה שנה עד שתתרחש רעידה חזקה. ברם, הסטטיסטיקה, כבודה במקומה מונח, אך היא אינה יכולה לצפות בוודאות את מועד הרעידה הבאה.

התפתחויות

תמ"א 38, כפי שאושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, יצרה מצב בו קבלנים ויזמים מבצעים מעט פרויקטים, שרובם הגדול באזור המרכז, בערים בהן ערך הקרקע גבוה, וכן מחירי הדירות.

כך יכלו החברות והקבלנים להבטיח כי הפרויקטים יניבו רווח ריאלי. כתוצאה מכך, נותרו ערי הפריפריה כפי שהיו, ולמעשה, הערים הנמצאות בסיכון גבוה להיפגע מרעידות אדמה, כמו טבריה, בית שאן, וצפת, לא זכו ליהנות מפירות תמ"א 38. על מנת לתקן עיוות זה תוקנו כמה תיקונים בנוגע לפטור מהיטל השבחה.

• פטור מהיטל השבחה ניתן רק באזורי הפריפריה, מחוז צפון ומחוז דרום
• פטור מהיטל השבחה ניתן לערים הנמצאות בסיכון סיסמי גבוה.
• פטור מהיטל השבחה ניתן בערים בעלות מדרג סוציו אקונומי נמוך.

בנוסף לכך, משרד הבינוי ועמידר מגבשים תכנית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 במבני הדיור של עמידר באזורי הפריפריה.

תיקונים

עד היום, ע"פ חברת אורבן נדל"ן תוקנו שלושה תיקונים לתמ"א 38, והתיקון הרביעי בדרך. הצורך בתיקונים עלה מיישום התכנית בשטח, מחוסר האיזון בפריסת הפרויקטים שיצאו לפועל, ומההבנות שעלו ממנו.

אמנם, היה טוב אם מלכתחילה הייתה התכנית מתוכננת כך שהפרויקטים שיבוצעו יהיו באזורי הסיכון הגבוהים, אולם טוב מאוחר מלעולם לא, ויכולתו של המחוקק להבחין בליקויים ולתקנם היא מבורכת.

לסיכום

עוד לא תמה העבודה שיש לעשות, על מנת שתמ"א 38 תגשים את הבטחתה, ובנייני המגורים בערים הסמוכות לקו השבר הסורי אפריקאי יהיו רובם ככולם מוגני רעידות אדמה.

למרות זאת, התכנית קיימת ופועלת, והרצון והכוונה הטובים העומדים בבסיסה מקבלים יותר ויותר ביטוי במציאות.

כל שנותר לנו בחברת אורבן נדל"ן, הוא לקוות שעד שתתרחש רעידת האדמה הגדולה הבאה בישראל, יהיו כמה שיותר בנינים מוגנים מפני נזקיה.