מניעת פרויקט פינוי בינוי על ידי דייר סרבן

רוב יחסי

בעבר, על פי אורבן נדל"ן נדרשה הסכמת כלל הדיירים על מנת לבצע עסקת פינוי בינוי.

מכיוון שפרויקטים רבים לא הצליחו להגיע לידי מימוש, משום שלא התקבלה הסכמת כל הדיירים, חוקק תיקון לחוק, הקובע כי דרושה הסכמת רוב יחסי של דיירי הבניין, על מנת שניתן יהיה לבצע פרויקט פינוי בינוי.

החוק קובע כי כשמדובר במקבץ בניינים, תידרש הסכמה של 80% מדיירי המקבץ, על מנת לבצע פרויקט פינוי בינוי, בתנאי שבכל אחד מהבניינים במקבץ יש הסכמה של לפחות 67% מכלל הדיירים.

כשמדובר בבניין אחד, הרוב הדרוש הוא בסביבות 67% מכלל דיירי הבניין, וזה משתנה בהתאם למספר הדירות בבניין.

כל זה תקף כאשר הסירוב מוגדר סירוב שאינו סביר, במקרה שהסירוב סביר, לא ניתן לחייב את הדייר להסכים לתנאים, ויש למצוא את הדרך לספק מענה הולם לצרכיו, על מנת שאפשר יהיה לבצע את הפרויקט.

סירוב סביר

בעסקאות פינוי בינוי, אנשים למעשה מוותרים על זכות הקניין שלהם בדירתם הנוכחית, לטובת הבטחת דירה עתידית בפרויקט החדש שייבנה.

דירתו של אדם היא נכס יקר ערך, ובנוסף לערך הכספי אותו מסכנים הדיירים, הערך הרגשי של דירה בה בילית אביבים וסתווים, שבתות וחגים, והיא מכילה זיכרונות רבים, לא יסולא בפז.

זכות הקניין של אדם היא ערך מרכזי בזכויות האזרח, ולכן אין המחוקק יכול להתייחס אליה בביטול.

משום כך,

רשאי אדם לסרב לעסקת פינוי בינוי, בתנאי שמתקיים אחד התנאים הבאים:

• לדייר לא הוצע דיור חלופי
• העסקה אינה כדאית לדייר הסרבן מבחינה כלכלית
• לא הוצעו לדייר בטוחות הולמות
• תנאי העסקה אינם הולמים את נסיבות חייו של הדייר, ומשום כך אינם הגיוניים ואינם הוגנים כלפיו
• הדייר, או מי מבני ביתו, סובלים מנכות, שפתרונות הדיור החלופי אינם לוקחים בחשבון, ולכן פתרונות אלו אינם מתאימים לו

כאמור, במקרה של סירוב סביר אין ליזם ולדיירים המעוניינים בפינוי בינוי זכות חוקית, לחייב את הדייר הסרבן לפנות את דירתו, להסכים לתנאים לא הוגנים המוצעים לו, או לפצות את שאר הדיירים.

זו דרכו של החוק להבטיח שזכות הקניין וחיי הרווחה של מי מן הדיירים לא תקופח בתהליך.

אינטרסים

אורבן נדלן מסבירה כי מכיוון שמדובר בעסקאות מורכבות, בכסף רב שיש להשקיע, ובאפשרות לרווחים גבוהים, עסקאות של פינוי בינוי מהוות מוקד משיכה לבעלי אינטרסים שונים.

הדייר הבודד עלול למצוא עצמו מול מערכת משומנת של עורכי דין, אשר ידו אינה משגת להתמודד מולם.

על מנת למנוע עוול וגזל של זכויותיו של האזרח הפשוט, ניתנת לדיירים אפשרות הסירוב.

חובתם של היזם והחברה המבצעת לספק מענה מגורים הולם לדיירים, הן בזמן הבנייה, והן לאחר השלמתה, ואם אינם ממלאים חובה זו, זכותו של מי מן הדיירים לסרב לעסקה.

במקרים רבים, פרויקטים של פינוי בינוי נבנים באזורים נחשלים יותר, והאוכלוסייה במקום אינה יכולה להרשות לעצמה מאבקים ממושכים בבתי משפט מול טובי עורכי הדין בתחום הנדלן.

במקרים אלו, מתייצב החוק לצידו של הדייר.

פיתרון הולם

על מנת שהעסקה תיטיב עם הדיירים, יש להקפיד לא רק שפתרון הדיור הזמני החלופי המוצע להם יהיה פיתרון הולם, אלא גם להבטיח את יכולתם לעמוד בתשלומי שכר הדירה לאחר סיום הפרויקט.

ערכן של הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי עולה, וקיים חשש שידם של הדיירים מעוטי היכולת לא תשיג את המשך המגורים בדירה החדשה.

אמנם, מתן פתרונות להתחדשות האוכלוסייה הוא אחת ממטרות הפרויקט, אך מימושה לא יכול לבוא על חשבון הדיירים המקוריים.

ניצול לרעה של זכות הסירוב

הסכנה מן הצד השני, היא שגורמים בעלי אינטרס יכולים לרכוש זכויות באחת מדירות הבניין, ולעכב את תהליך פינוי בינוי, תוך העמדת תנאים המשרתים את האינטרס הצר שלהם.

למשל, אדם שבבעלותו חברת פינוי בינוי רוכש דירה בבניין מיועד, ומתנה הסכמתו לתהליך בביצועו על ידי החברה שבבעלותו.