הטבות המס המתלוות לפרויקטים מסוג תמ"א 38

הקלה והטבה לכל אחד

אורבן נדלן מסבירה כי את ההקלות וההטבות ניתן לסווג על פי הנהנים מהן:

• הקלות לטובת הדיירים – בתמ"א 38,ניתן לשפר את איכות המבנה באמצעות תוספות לדירות הקיימות
• הקלות לטובת כל הנוגעים לתהליך – מסלול מהיר לאישור תכניות, חוסך זמן לדיירים ולקבלן, בנוסף לכך, פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה, וכן הפחתת היטל השבחה ואגרה.
• הקלות לטובת קבלנים ויזמים – תוספת זכויות בנייה לבניית דירות חדשות לשיווק לכלל הציבור

שדרוג המבנה והדירות הקיימות

אורבן נדל"ן טוענת כי בתהליך תמ"א 38, דיירי הבניין זוכים באפשרות לשדרג את דירתם, להעלות את ערך הנכס שברשותם, ולשפר את איכות החיים שלהם.

במסגרת תוספות הבנייה כלולים מרפסות שמש, ממדים, תוספת מעלית לבנין, שיפור חזית הבניין והגינון, חניות, ותוספת של עד עשרים וחמישה מ"ר לדירה. וכל זה ללא תשלום של הדיירים.

הרחבת זכויות הבנייה

על מנת שהעסקה תהיה כדאית ליזמים, יש להותיר בידם אפשרות להרוויח, לכן מורחבות זכויות הבנייה בבנייני תמ"א 38. הרחבת זכויות הבנייה מאפשרת לקבלנים לבנות דירות חדשות בבניין, אותן ימכרו למבקשי דיור.

במסגרת הרחבת זכויות הבנייה כלולות תוספת של עד שתיים וחצי קומות, אפשרות להרחבת הבניין לצדדים, וכן, סגירת קומת עמודים מפולשת, לצורך בניית דירות.

ההחלטה לגבי הוספת הזכויות – כמה ולמה, נעשית בהתאם לגודל המבנה, מספר הדירות הקיימות ותנאי הסביבה, כאשר כל בניין נבחן לגופו.

פטור ממס שבח ומס מכירה

צוות אורבן נדל"ן מסביר כי במכירת זכות מקרקעין במבנה שנמצא בהליכים של תמ"א 38, ניתן פטור ממס שבח ומס מכירה. תוצאותיו של הפטור הן, רווח עבור המוכר והקונה כאחד.

היטל השבחה

עד החמישי לנובמבר 2009, בכל הרשויות והועדות המחוזיות, למעט מחוז תל אביב, ניתן פטור מתשלום היטל השבחה.

אחרי 2009 הפטור קיים רק לגבי הפריפריה, מחוז צפון, ומחוז דרום, לאזורים הנמצאים בסיכון סיסמי גבוה, וכן לרשויות מקומיות שהדירוג הסוציו אקונומי שלהן נמוך.

תיקון זה מנסה לכפר על חוסר האיזון שנוצר מכך, שפרויקטים של תמ"א 38 היו רווחיים ואטרקטיביים הרבה יותר בערים גדולות במרכז הארץ, היכן שהסיכון הסיסמי קטן, וביכולתם של הדיירים לבצע את הבנייה בכוחות עצמם.

מי נהנה מההקלות

בסופו של תהליך, כולם נהנים מתוצאותיו של פרויקט תמ"א 38. בראש וראשונה נהנים דיירי הבניין, אשר זוכים בנכס משודרג, שערכו עלה מבלי שנדרשו להשקיע את כספם, באיכות חיים משופרת, ובהגנה מפני נזקי רעידות אדמה.

כמו כן נהנים הקבלנים, אשר מוכרים את הדירות הנוספות שנבנו בבניין, ומקבלים זכויות בנייה ללא השקעה כספית ברכישת המקרקעין.

ואחרונים חביבים, נהנים שכניו של הבניין, אשר שודרג ושופץ, וחזותו נעימה ואסתטית.

איפה המלכוד

אם כולם כל כך מרוויחים מתמ"א 38,

מדוע איננו זוכים לראות פרויקטים של התכנית בכל עמק וגבעה?

יש לכך כמה סיבות מאת אורבן נדל"ן:

• סיכון לדיירים – בעלי הדירות, אלו שאכן גרים בהן, אמנם אינם נדרשים לממן את השיפוץ, אך הם מסכנים את הנכס היקר להם מכל, את דירת המגורים שלהם. לא כל אחד יכול להרשות לעצמו לשים את דירתו תחת סיכון שכזה. אם התהליך נתקע באמצע, מסיבה של חוסר מקצועיות, או שלאחר סיום הפרויקט מתגלים ליקויי בנייה, הדיירים יצטרכו לחיות עם זה שנים ארוכות.
• שיתוף פעולה – על מנת לבצע פרויקט תמ"א 38, יש צורך בהסכמה של שני שלישים מדיירי הבניין. ללא רוב יחסי זה לא יוכל הפרויקט לצאת לדרך.
• מקצועיות – בנייה של תמ"א 38 היא מסובכת ומורכבת יותר מבנייה רגילה, על הקבלן להיות מנוסה ומיומן, ולדעת כיצד ניתן לבצע שיפוץ מסיבי שכזה, מבלי לפגוע במבנה המקורי. לא כל חברת בנייה וקבלן מעוניינים לקחת על עצמם עבודה כזו מסובכת.
• רווחיות – למרות ההקלות, הפטורים, וההטבות, לא בכל המקרים משתלם ליזמים לבצע את הפרויקטים. זכויות הבנייה ניתנות במשורה, מכיוון שיש להתחשב בבניינים שמסביב, ולא לפגוע בנוף, והרווח לא מספיק אטרקטיבי.

 לסיכום

אורבן נדל"ן מסכמת כי תמ"א 38 היא תכנית מבורכת, שנרקמה מתוך כוונות טובות.

במשך השנים, לאור ביצוע הפרויקטים בשטח, מופקים לקחים, ומתוקנים תיקונים לתכנית, על מנת לשפר את תוצאותיה.

נותר לנו אך לקוות שעד רעידת האדמה הבאה יבוצעו כמה שיותר פרויקטים מוצלחים של תמ"א 38.