תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, והשפעתו על קבוצות הרכישה

הגדרות – אורבן נדל"ן

על פי תיקון 69,  כל התאגדות של קונים לרכישת קרקע לבנייה נחשבת קבוצת רכישה, ללא הגבלת מינימום חברים בקבוצה. כך גם שלושה אנשים הרוכשים קרקע לבנייה משותפת, יחשבו קבוצת רכישה.

רכיב נוסף בהגדרת קבוצת רכישה הוא גורם מארגן, הפועל לארגון חברי הקבוצה, לרכישה, ולבנייה, בעבור תמורה, והמרכיב השלישי בהגדרה הוא קשר מבחינה חוזית ומבחינת הזמן, בין עסקת רכישת הקרקע, ובין עסקת הבנייה.

מע"מ על הקרקע

נקודת כובד מרכזית ברווחיותן של עסקאות קבוצות רכישה, הייתה העובדה כי במכירת קרקע מאדם פרטי לאדם פרטי, לא נגבה מע"מ על ערך הקרקע, בעוד שקבלנים וחברות בנייה נדרשו לשלם מע"מ, וגילמו אותו במחירי הדירות.

תיקון 69 קובע, כי כשמדובר בקבוצת רכישה, המוכר יידרש לשלם מע"מ על הקרקע.

הטלת אחריות על המוכר

האחריות להחלת המע"מ על הקרקע מוטלת על המוכר, עובדה זו יוצרת חוסר איזון, מכיוון שהמוכר לא תמיד יכול לזהות כי מדובר בקבוצת רכישה, ולכן עלול לגלות בדיעבד כי הוא חייב בתשלום מע"מ, אותו לא גילם במחיר הקרקע.

מס רכישה

עד לתיקון 69, הוטל על קבוצות רכישה לשלם מס רכישה על הקרקע בלבד.

תיקון 69 לחוק מיסוי המקרקעין קובע, כי כאשר מדובר בקבוצת רכישה, מס הרכישה יכלול את ערכה המשוער של הדירה המוגמרת, בנוסף לערך הקרקע. תוספת זו מעלה את שיעור מס הרכישה בעשרות אחוזים.

השלכות תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין על מוכר הקרקע

תיקון 69 לחוק מיסוי המקרקעין יוצר מצב לא מאוזן, בו האחריות להחלת מע"מ על מחיר הקרקע מוטלת על המוכר, כמעט כאילו המחוקק מעוניין להעניש את מוכר הקרקע, על כך שמכר אותה לקבוצת רכישה.

כאשר מדובר בקבוצות רכישה קטנות, עלול המוכר לטעות ולחשוב כי הוא מוכר את הקרקע לאדם פרטי, ולא לגלם את המע"מ במחיר הקרקע. במקרה כזה, יגלה המוכר בדיעבד כי הוא חייב במע"מ, עבורו לא קיבל תמורה מהרוכשים.

השלכות תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין על חברי קבוצת הרכישה

URBAN (אורבן) נדלן מסבירה כי את ההשלכות על חברי הקבוצה ניתן לחלק לכמה חלקים.

• מע"מ – המע"מ על הקרקע, אותו נדרש המוכר לשלם, יגולם במחיר הקרקע שיגבה מחברי קבוצת הרכישה, וכך יעלה מחירה. הדבר עלול לגרום לעליות במחירי קרקעות, בייחוד באזורים בהם קיים ביקוש רב לעסקאות של קבוצות רכישה.
• מס רכישה – מס הרכישה החדש, הכולל את מחירה המשוער של הדירה, בנוסף למחיר הקרקע, מייקר את העסקה במידה ניכרת. מכיוון שעסקאות קבוצות רכישה נעשות טרם התכנון וקבלת אישורים והיתרי בנייה, לא כל עסקאות קבוצות הרכישה יוצאות לפועל, וכאשר מס הרכישה כולל את מחיר הדירה כאשר אינה קיימת עדיין, החבר בקבוצת הרכישה חושף עצמו לסיכון נוסף, כי במידה והפרויקט לא יושלם, שילם מס רכישה על הדירה לחינם.
• הגדרה – מכיוון שבהגדרת החוק, אין מינימום לחברים בקבוצת רכישה, גם רכישה משפחתית משותפת עלולה להיחשב כקבוצת רכישה, ויש להיערך בהתאם.

תכנון מס

תיקון 69 מצריך את המבקשים להוזיל עלויות להיערך בהתאם, ולתכנן את צעדיהם כך, שהמיסים שיגבו מהם יהיו פחותים במידת האפשר.

קיימות כמה דרכים לעשות זאת, אולם יש לתת את הדעת, כי רשויות המס, במידה ויראו בעסקה עסקה של קבוצת רכישה, יוכלו לנקוט צעדים להחלת המס הנדרש על חברי הקבוצה.

• תכנון חוזי – על פי הגדרת החוק, עסקה תיחשב לעסקה של קבוצת רכישה, כאשר קיים קשר חוזי , וכן קשר זמני בין עסקת הרכישה של הקרקע ובין עסקת הבנייה. יצירת נתק חוזי בין שתי העסקאות תמנע הגדרת הקבוצה כקבוצת רכישה.ניתן לעשות זאת אם לא חותמים על הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה מיד לאחר רכישת הקרקע. על מנת שסידור זה יעבוד, צריכים להיות אמון ומחויבות מלאים בין חברי הקבוצה, שצריכה להיות קטנה, וגם אז קיימת סכנה לפיצוץ העסקה מחוסר הסכמות.
• ארגון חלקי – חלק מהגדרת קבוצה כקבוצת רכישה, הוא שהמארגן דואג לניהול וארגון הקבוצה, לרכישת הקרקע, לבנייה, ולחתימה על החוזים הנדרשים. אם המארגן יהיה אחראי רק לארגון הקבוצה ורכישת הקרקע, שלאחריה תתנהל הקבוצה באופן עצמאי, היא לא תוגדר כקבוצת רכישה.
• ארגון ללא תמורה – אם המארגן אינו מקבל תמורה עבור מאמציו, הקבוצה יכולה שלא להיות מוגדרת כקבוצת רכישה.

הסיכום של אורבן נדל"ן

תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, הופך את קבוצות הרכישה לאטרקטיביות פחות, ומשית עליהן מיסים כבדים מבעבר.

ברם, עדיין לא נגלל החותם על קבוצות הרכישה, שכן בנייה באמצעות קבוצת רכישה פוטרת את חברי הקבוצה מתשלום פערי מימון ותיווך של היזמים, וכן מעלויות שיווק, פרסום, ורווח לקבלן, המגולמות במחירי הדירות.

קיימות דרכים לתכנן את העסקאות כך שיופחת המס המושת עליהן, ברם, לעתים הנזק שבהן גדול מהתועלת, ויש להיוועץ באנשי מקצוע.