ככה עושים פינוי בינוי : המדריך המלא

שלב ראשון: הכרזה

קימות שתי אפשרויות להכרזה על איזור כמקבץ המיועד לפינוי בינוי.

• הכרזת רשויות – האפשרות הראשונה היא הכרזה של הרשות המקומית והממשלתית על המקבץ כמיועד לפינוי בינוי.
• בקשת הכרזה – פנייה של יזם או חברה אל הרשויות, בבקשה להכריז על אזור מתאים כמיועד לפינוי בינוי.

אורבן נדל"ן טוענת כי הכרזה על איזור כמיועד לפינוי בינוי תקפה לשש שנים, וביצועה תלוי בהתקשרות של הדיירים עם יזם, חברה, או קבלן, לביצוע הפרויקט.

שלב שני: התקשרות עם חברה

מרגע ההכרזה על בניין כמיועד לפינוי בינוי, התקדמות התהליך תלויה בהתקשרות הדיירים עם גורם מבצע. בשלב זה, מומלץ לדיירים לבחור ועד שייצג אותם מול כל הגורמים, וכן לפנות לאיש מקצוע, שילווה את הדיירים בתהליך, יבחן עבורם את ההסכמים, ההצעות, הסיכונים והאפשרויות, וייצג אותם מול החברה המבצעת, ומול הרשויות. פעולה מאוחדת של הדיירים תביא לתהליך מהיר ולתוצאות מיטיבות עבור הדיירים. עצות שימושיות לדיירים:

• כדאי לבחון כמה חברות בעלות ניסיון בתחום פינוי בינוי, ולבחור בחברה אמינה ומקצועית, עם בסיס כלכלי יציב, שמעסיקה צוות מקצועי, העונה על כל הדרישות והאתגרים של התהליך.
• רצוי להימנע מייצוג מקצועי מול הרשויות והגורמים המבצעים, בידי מי מדיירי הבניין, או מקורב לאחד מדיירי הבניין. מצב כזה ייצור ניגודי אינטרסים.

שלב שלישי: הסכמים

לאחר שנבחרה החברה המבצעת, מגיע שלב הניסוח והחתימה על הסכמים עם הדיירים, בשלב זה יש להקפיד כי כל הדיירים יקבלו מענה הולם לצרכיהם, כך שלא תהיה סיבה לסירוב סביר של מי מן הדיירים לתהליך. על מנת להתחיל בתהליך, יש להשיג הסכמה של 80% מכלל הדיירים במקבץ.

כמו כן, יש לדאוג שההסכמים לא יקפחו את זכויות הדיירים. יש להקפיד על הבטחת דיור חלופי הולם למפונים בשלב הבנייה, וכמובן יש להגיע להסכמות בנוגע לדירות שיקבלו הדיירים כשהבנייה תסתיים.

בנוסף לכך, יש לוודא העמדת ערבויות ובטחונות לטובת הדיירים למקרה שהבנייה  תשתבש, וכן להבטיח כי דיירים מעוטי יכולת יוכלו להמשיך להתגורר בדירתם לאחר שתסתיים הבנייה, וערך הנכסים כולל שכר דירה ומיסים, יעלה.

נושא הפיתוח הסביבתי לא פחות חשוב, ויש להבטיח כי בתכנון יכללו פארקים, גני ילדים, חנויות, חנייה מספקת, ותשתית תחבורתית שתעמוד בעומס שייווצר כשהבניינים החדשים יאוכלסו.

שלב רביעי: אישורים

לאחר חתימת ההסכמים, תפעל החברה המבצעת להשגת האישורים והיתרי הבנייה הנדרשים. התכניות צריכות להיות מאושרות על ידי הרשות המקומית, בהתאם להנחיות משרד השיכון.

החברה תפעל להשגת זכויות בנייה, שיבטיחו את רווחיות הפרויקט. בדרך כלל על כל דירה שנבנית עבור אחד הדיירים הוותיקים, יוכל היזם לבנות בין שתיים לארבע דירות למכירה לקהל הרחב.

שלב חמישי: פינוי והריסה

לאחר קבלת האישורים, הדיירים מפונים לדירות החלופיות, והעבודה על הפרויקט מתחילה.

קיימת אפשרות המכונה בינוי פינוי, ובה החברה המבצעת בונה בניין אחד, ומשכנת בו את הדיירים המקוריים, ואחר כך נהרס הבניין השני ונבנה במקומו בניין חדש, הדיירים נשארים בדירה החדשה בבניין אליו פונו.

שלב ששי: דירה חדשה

לאחר סיום הבנייה, הדיירים עוברים כל אחד לדירה שהובטחה לו, ודיירים חדשים עוברים להתגורר בבנין החדש.

כעת במקום המבנים העגומים הישנים והתשתיות הלקויות, עומדים בניינים חדשים ומודרניים, התשתיות משופרות, הדיירים החדשים נהנים מדירות חדשות, מסביבת מגורים איכותית ונעימה, ממרחבי פנאי, מרכזי קניות, חניה מספקת, ומדירה בטוחה ונוחה.

כיצד תבטיחו תהליך פינוי בינוי מוצלח? אורבן נדל"ן מסבירה:

על מנת שהתהליך יהיה מוצלח, יש להקפיד על כמה כללים.

• חברה מבצעת – עליכם לעשות את המיטב, לוודא שתבחרו בחברה שתספק לכם את הסחורה. בחרו בחברה מנוסה בתחום, עם מוניטין גבוה של אמינות, וודאו שלחברה גב כלכלי חזק, שיתמוך בעלויות הפרויקט. חברות מנוסות מעסיקות אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה להבטיח תכנון וביצוע אופטימאליים עבור כל הצדדים.
• ייצוג הולם של הדיירים – בחירת ועד מייצג תפשט ותייעל את התהליך, וכמו כן, תבטיח שהאינטרס שלכם כדיירים לא יפגע.
• שקיפות – שקיפות חשובה לכל אורך התהליך, ככל שהמידע יהיה נגיש וברור יותר, כך ייטב לכל הצדדים.